Mihai Craiu

Sursa: Sfin.ro

Această reducere a finanţărilor  îngreunează recuperarea decalajului dintre piaţa imobiliară din România şi cele din regiune.

Riscul de ţară, lichiditatea scăzută şi dificultatea obţinerii de împrumuturi pentru dezvoltări de anvergură împiedică şi investitorii imobiliari mari să cumpere proprietăţi comerciale în România, deşi sunt mult mai atractive decât în ţările din regiune, spun jucătorii imobiliari prezenţi la o conferinţă de specialitate organizată de Business Mark.

„Oamenii din bănci sunt foarte nesiguri, pentru că unii dintre ei şi-au pierdut exerciţiul şi alţii nu l-au făcut niciodată. Din acest motiv complică foarte tare lucrurile. Rotiţele acestea, care nu au fost unse după o perioadă lungă de inactivitate, încă scârţâie. Cu cât băncile au bilanţuri mai mari, cu atât pot să acorde mai uşor credite pentru dezvoltări imobiliare. Primele cinci bănci ca mărime vor fi mereu cei mai activi jucători în piaţa finanţărilor. O surpriză plăcută sunt băncile greceşti, care au finanţat foarte mult acest domeniu şi au rămas cu oamenii care ştiu ce să facă. Pentru clienţi e un confort acest lucru“, a declarat Ana Dumitrache, unul dintre managerii dezvoltatorului de spaţii industriale CTP România.

Dumitrache precizează că marjele de dobândă practicate de băncile româneşti la împrumuturile din sectorul imobiliar sunt încă cu 1% peste cele cerute în Cehia. Diferenţa, spune ea, vine din riscul de ţară pe care îl alocă băncile României, pe baza unor experienţe anterioare.

„Băncile sunt obligate să se uite în istoricul lor şi fac nişte modele statistice. Cu cât au avut probleme mai mari în România în trecut, cu atât riscul alocat României este mai mare. Nu înţeleg totuşi de ce avem aceeaşi situaţie faţă de Ungaria. În Ungaria se obţin finanţări cu o marjă de dobândă de 2%, în timp ce în România discutăm, în continuare de 3%. Ne aşteptăm mai întâi la o scădere a dobânzilor şi mai apoi să vorbim de creşteri“, explică ea.

Ingo Nissen, directorul general al Sierra Developments România, unul dintre proprietarii noului mall ParkLake din Bucureşti, spune că sunt destui bani pe piaţa locală, dar sunt concentraţi pe finanţarea de imobile care generează venit, nu pe dezvoltări de proiecte noi.

Construcţiile sunt, în continuare, unul dintre cele mai vulnerabile sectoare în faţa insolvenţei. La finalul lunii februarie, 120 de companii, fiecare cu active de peste un milion de euro, aveau deja cereri de insolvenţă pe rolul instanţelor. Numărul cumulat al angajaţilor acestor societăţi se ridică la 20.000, iar cifrele lor de afaceri însumează peste 1,5 miliarde de euro, potrivit datelor practicienilor în insolvenţă CITR. Dintre cele 120 de societăţi cu cereri de insolvenţă pe rol, construcţiile înseamnă 15% din activele imobilizate ale acestora, 38% din cifra de afaceri cumulată şi 15% din numărul total al angajaţilor.

„Constructorii sunt leproşii finanţărilor în ziua de azi. Este considerat un sector foarte riscant. Nici cele mai mari firme de construcţii nu au acces la finanţare. Sunt finanţaţi pe active de multe ori şi asta nu prevesteşte nimic bun“, consideră Alexandros Ignatiadis, co-fondator al firmei de construcţii Octagon.

Randamentele investiţionale pe care investitorii imobiliari le pot obţine în România rămân principalul argument al atragerii de nume noi pe piaţa locală. În cazul clădirilor de birouri, acestea sunt, în medie, cu 140 de puncte procentuale mai mari decât pe pieţele din regiune, iar în cazul proprietăţilor de retail cu 180 de puncte procentuale mai mari.

Yield-ul sau randamentul investiţional este un indicator folosit în piaţa imobiliară pentru a determina profitabilitatea unei proprietăţi. Valoarea netă a acestuia se calculează prin scăderea costurilor anuale de operare a clădirii vizate din chiria anuală generată de imobil, iar rezultatul se împarte la valoarea proprietăţii.

În ultima perioadă, brokerii imobiliari vorbesc tot mai des despre o compresie a acestui indicator. Asta înseamnă că în cazul tranzacţionării unei proprietăţi, vânzătorul are de câştigat mai mulţi bani.

Florin Furdui, country manager al dezvoltatorului de clădiri de birouri Portlant Trust, companie a cărei strategie prevede construcţia şi vânzarea pe termen scurt a proprietăţilor dezvoltate, nu crede că este realistă aşteptarea compresiei yield-urilor.

„România este competitivă astăzi în raport cu Cehia, Polonia şi Ungaria, tocmai pentru că există o diferenţă de yield care reflectă şi costul de finanţare. Investitorii văd România prin prisma băncilor şi o văd cu un grad de risc ceva mai mare, care uneori nu este justificat, cum este cazul Ungariei. Ungaria poate are un istoric mai stabil, a început mai din timp cu reformele. Distanţa faţă de Ungaria am recuperat-o destul de bine, însă faţă de Praga mai avem drum lung“, spune Furdui.

Ilinca Păun, managing partner al companiei de consultanţă imobiliară Colliers International România, consideră că piaţa locală este la începutul unui nou ciclu imobiliar, care nu va dura mai mult de 3-5 ani. Acesta va fi urmat, în opinia ei, de o compresie semnificativă a profitabilităţii investitorilor, însă respinge scenariul replicării modelului din 2007-2008.